»To je pogrom nad sobodajalstvom,« pravi v prvem odzivu na predlog zakona o gostinstvu predsednica sobodajalskega združenja Katja Rezman. »Sobodajalci smo steber slovenskega, predvidene omejitve pa so povsem neživljenjske,« je prepričana sogovornica, ki izpostavi, da so si v združenju pri gospodarskem ministrstvu pol leta neuspešno prizadevali pridobiti problemska izhodišča. O vsebini predloga zakona so bili tako v celoti obveščeni danes.
Osrednja novost, ki jo vsebuje predlog zakona, je omejitev kratkotrajnega oddajanja stanovanj na največ 30 dni v koledarskem letu. Po sedanji ureditvi so fizične osebe, ki imajo registrirano dejavnost sobodajalstva, stanovanja lahko oddajali največ pet mesecev oziroma približno 150 dni na leto. »Ne razumem, kako si na ministrstvu predstavljajo, da bo nekdo dejavnost opravljal le 30 dni na leto, če pa sobodajalci takrat, ko nimajo aktivne dejavnosti, na primer aprila, namestitev ne smejo oglaševati na spletnih platformah, recimo za čas poletne sezone. Očitno na ministrstvu ciljajo na to, da se popolnoma ukine sobodajalstvo,« je ogorčena Rezman. »Pozablja se, da strategija razvoja turizma obsega razpršitev turističnih obiskov čez celo leto, s časovnim omejevanjem kratkoročnega oddajanja pa bo učinek ravno nasproten. Največ oddajanja bo prav med poletno sezono, ko je turističnih prihodov največ.«
Šerifovanje ali koncentracija moči v rokah županov
Predlog zakona sicer vključuje določilo, ki občinam omogoča, da podaljšajo obdobje dovoljenega oddajanja za posamezno stanovanje. Gospodarski minister Matjaž Han je na današnji novinarski konferenci izpostavil, da želijo s tem zakonom zagotoviti večjo dobrobit za lokalno skupnost in obenem zmanjšati škodljive družbene učinke sobodajalstva.
Določanje, koliko časa in kje bodo sobodajalci svoje namestitve lahko oddajali, bo tako v rokah občin; merila in pogoje bodo te sprejemale na podlagi posebnosti lokalnega okolja, kot so potrebe po najemnih stanovanjih, (ne)razvitost turizma in cilji posameznih turističnih strategij. A Rezman skrbi, da bo občinsko odločanje v dobro znani maniri slovenske lokalne politike pomenilo še več »šerifovanja«, torej koncentracijo moči v rokah županov. Po predlogu zakona bodo imele občine namreč možnost omejiti oddajanje stanovanj le za določen del občine, merila in pogoje pa bodo zapisale v občinske odloke. Državni sekretar, pristojen za turizem, Matevž Frangež, v tem vidi priložnost opolnomočenja lokalne samouprave: »Zdi se nam pomembno poudariti odgovornost lokalnih administracij, da glede na poznavanje in zakonitosti lokalnih okolij definirajo režim tako, kot ustreza njihovim interesom.«
Časovnih omejitev oddajanja stanovanj pa ne bodo deležni sobodajalci, ki bodo namembnost stanovanja spremenili v poslovni prostor, natančneje gostinski nastanitveni obrati, med katere bodo v skladu s predlogom zakona po novem sodili tudi apartmaji. »Za fizične osebe, ki oddajajo ločen apartma oziroma apartma v hiši, v kateri živijo, in teh je v našem združenju največ, možnost spremembe namembnosti pomeni prevelik finančni zalogaj,« pravi Rezman, ki meni, da bo to vodilo v opuščanje dejavnosti ali pa opravljanje le-te na črno, »česar pa v našem združenju ne podpiramo,« še doda sogovornica.
Se pa zmanjšuje največje dovoljeno število ležišč za oddajo v stanovanjih v večstanovanjskih stavbah, in sicer s 15 na šest, medtem ko se pravila za eno- in dvostanovanjske hiše ne spreminjajo. Ukrep krčenja števila ležišč na gospodarskem ministrstvu upravičujejo z učinki, ki ga ima dejavnost sobodajalstva na sosede in druge etažne lastnike.
Sobodajalec, ki oddaja stanovanje v večstanovanjski stavbi, mora že sicer sedaj pred oddajanjem pridobiti pisno soglasje etažnih lastnikov. Delež solastnikov drugih enot v stavbi, ki morajo podati soglasje, se po predlogu zakona znižuje s 100 odstotkov na 75 odstotkov, pri čemer pa mora sobodajalec pridobiti tudi soglasje vseh »mejašev«, torej vseh etažnih lastnikov mejnih stanovanj. O vlogi sobodajalca pa bo po novem odločala občina; v primeru, da jo potrdi, občinsko potrdilo, kjer je zapisano tudi dovoljeno število dni oddaje v koledarskem letu, velja tri leta od pridobitve soglasja etažnih lastnikov. Za izvajanje nadzora bodo pristojne občinske inšpekcije.
Razmah stanovanj, namenjenih kratkotrajnemu najemu
Da je stanovanj za kratkotrajni najem v zadnjih letih vedno več, je gospodarsko ministrstvo ugotovilo tudi z analizo, ki je pokazala, da je od leta 2015 do lani število nepremičnin, ki se oglašujejo na spletni platformi Airbnb, poskočilo za štirikrat – če k temu prištejemo še oglaševanje na sorodni platformi Vrbo, pa, kot je poročal portal Forbes Slovenija, celo za petkrat. Skoraj polovica vseh nepremičnin za kratkotrajni najem se nahaja v petih občinah, kjer ležijo glavna turistična središča v Sloveniji: Ljubljani, Piranu, Bledu, Kopru in Kranjski Gori. Na Ministrstvu za gospodarstvo, turizem in šport ugotavljajo, da kratkotrajno oddajanje v turistično razvitejših občinah negativno vpliva na dostopnost stanovanj in prinaša dolgoročne posledice, kot je denimo preobremenjenost občinske infrastrukture.
Po pisanju Forbes Slovenija so ležišča v nastanitvah za kratkotrajno oddajanje predstavljala nekaj več kot 31 odstotkov ležišč v zasebnih sobah, apartmajih in hišah oziroma desetino vseh ležišč, namenjenih oddajanju v Sloveniji. S kratkotrajnim oddajanjem je bilo lani ustvarjenih nekaj skoraj milijon nočitev, kar je 23 odstotkov vseh nočitev v zasebnih sobah, apartmajih in hišah. Je bil pa delež prenočitev v nastanitvenih obratih, namenjenih kratkotrajnemu bivanju, v preteklosti še višji – leta 2021 je predstavljal 38 odstotkov vseh prenočitev.
Primerjava: Dunaj – Ljubljana
V naši soseščini so se omejevanja kratkoročnega turističnega oddajanja nepremičnin sicer najostreje lotili na Dunaju. Od 1. julija bodo v avstrijski prestolnici namreč v veljavo stopila nova pravila, v skladu s katerimi bo oddajanje stanovanj v stanovanjskih predelih dovoljeno le lastniku stanovanja s tam prijavljenim stalnim naslovom. Tak lastnik bo stanovanje, ob pogoju, da ima pisno soglasje vseh etažnih lastnikov v stavbi, lahko oddajal največ 90 dni v letu. Izven stanovanjskih predelov bo mogoče oddajanje za dalj časa, vendar le ob dovoljenju mestnih oblasti, pri čemer je v stanovanjskih stavbah mogoče oddajanje polovice vseh stanovanj. Če pa je gradnjo stavbo, v kateri se stanovanje nahaja, subvencioniralo mesto Dunaj ali država, pa bo oddajanje prepovedano.
Na ta način želijo v avstrijski prestolnici omejiti razmah kratkotrajnega oddajanja, ki je najbolj vplival na dolgoročno oddajanje stanovanj. Za Dunaj so sicer značilna prav najemniška stanovanja – teh je kar 76 odstotkov. Le 13 odstotkov stanovanj je lastniških. Za primerjavo: po podatkih Statističnega urada je bilo leta 2021 v Sloveniji 92 odstotkov stanovanj v lasti fizičnih oseb. V 79 odstotkih naseljenih stanovanj so živeli lastniki in njihovi družinski člani, medtem ko je bilo najemnih stanovanj za 9 %.
In kje rešitev za trg najemnih stanovanj vidijo v Ljubljani? Župan Zoran Janković je večkrat podprl zamejitev oddajanja prek platforme Airbnb, vendar pa meni, da se le s tem stanovanjske problematike v prestolnici ne da reševati. Po Jankovićevem mnenju je vzporedno z regulacijo kratkoročnega oddajanja stanovanj v turistične namene nujno zagotoviti dovolj namestitev v študentskih domovih, s čimer bi se zmanjšal »pritisk« na zasebna najemna stanovanja, za kar pa je po njegovih besedah treba zgraditi študentski kampus, in spodbujati gradnjo novih stanovanj.
Stanovanja namenjena ljudem in ne špekulativni rabi
Na predlog novega zakona o gostinstvu se je odzval tudi minister za solidarno prihodnost Simon Maljevac, ki več ali manj le reže trakove pred domovi za starejše, pristojen pa je tudi za stanovanjsko politiko. Pred volitvami so veliko napovedovali, zdaj pa bi stiskali ljudi. Maljevac je tako dejal, da stanovanj primanjkuje, najemnine pa so visoke. Izrazil je upanje, da bi občinam omogočili, da bi omejitev oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem še zaostrili, tako da bi stanovanja tam, kjer se soočajo z najhujšo stanovanjsko krizo, lahko oddajale le fizične osebe, ali pa po vzoru New Yorka samo tam, kjer oseba, ki oddaja stanovanje, živi – torej ima prijavljeno stalno prebivališče.#
V Združenju sobodajalcev pa novi predlog zakona o gostinstvu, tudi v luči Maljevčevih izjav, razumejo kot način reševanja spodletele stanovanjske politike Golobove vlade. Da zakon ne bo rešil stanovanjske problematike in da so za reševanje le-te potrebne še druge rešitve, so že aprila za naš medij, ko smo jih spraševali o zakonskih spremembah v pripravi, poudarili tudi na gospodarskem ministrstvu: »Doseči moramo namreč ustrezno ravnovesje med omogočanjem turistične ponudbe in zagotavljanjem ustreznih pogojev za dolgotrajen najem.«
Predlogu zakona o gostinstvu se po odzivih sodeč obeta burna javna obravnava, ki bo trajala do 17. julija. Nato bo gospodarsko ministrstvo zakon poslalo v medresorsko usklajevanje, po potrditvi na vladi pa bi ga po besedah gospodarskega ministra Hana državni zbor lahko sprejel do konca leta.
