Prvo dejstvo - Kupovali so pri ministru Klemnu Boštjančiču

Nakup je uradno vodilo Ministrstvo za javno upravo (MJU), vendar pa je iz dokumenta DIIP (Dokument identifikacije investicijskega projekta), ki so nam ga po dostopu do informacij javnega značaja dali na vpogled, razvidno, da so imeli glavno besedo na Ministrstvu za finance in na vladi, Ministrstvo za javno upravo pa je le na papirju vodilo postopke in delalo zapiske. O vsem so odločali pri ministru Klemnu Boštjančiču, pod katerega spada Urad za preprečevanje pranja denarja. Takole piše v dokumentu DIIP: »Uporabnik Urad za preprečevanje pranja denarja (UPPD) je bil ves čas aktivno vključen v iskanje in ogled prostorov. Po ogledu prostorov na Parmovi 53 je UPPD ocenil, da so prostori glede na velikost in trenutno število zaposlenih, vključno s potrebami načrtovanih zaposlitev, primerni za uporabo. Po navodilu Urada za preprečevanje pranja denarja, ministrstva za finance, urada vlade za tajne podatke in ministrstva za digitalno preobrazbo bo treba prostore urediti tako, da bodo eno od pisarn (16 m2) spremenili v komunikacijski prostor, ki bo izpolnjeval pogoje varnostnega območja.«

Iz zgornjega sledi, da Ministrstvo za javno upravo ni imelo besede, pač pa do so o izbiri in obnovi odločali predvsem pri Boštjančiču, kar izhaja tudi iz zapisnika o ogledu prostorov,  ki se je zgodil 23. marca 2024. Na ogledu sta bila kar dva predstavnika Ministrstva za finance, eden iz urada za preprečevanje pranja denarja in eden z ministrstva za javno upravo.

Drugo dejstvo - Samo ena ponudba!

Skoraj nenavadno je, da so se pri zadnjem informativnem zbiranju ponudb na Ministrstvu za javno upravo in Ministrstvu za finance zadovoljili z eno samo ponudbo, že ZJN-3 pri javnih naročilih pravi, »da je z namenom zagotavljanja gospodarne rabe javnih sredstev primerno pridobiti več ponudb.« Edino ponudbo je poslalo podjetje CF Confidas, d. o. o., ki ima več lastnikov. Pri prodaji je sodeloval zastopnik podjetja Anton Ficko. Ob tem spomnimo, da so v primeru Litijske pridobili celo tri ponudbe! 

Tretje dejstvo - Cena višja kot pri Litijski, zaradi afere je morala odstopiti ministrica SD

Prostori v 6. nadstropju Lesnine na Parmovi ulici 53 so po ogledu izpolnjevali vse pogoje, piše v dokumentaciji DIIP, ki smo si jo ogledali. Vanjo so zapisali: »Končna vrednost po pogajanjih je bila 1.320.000 evrov, kar je 1.777 evrov za kvadratni meter in je 26  % pod doseženim tržnim povprečjem v obdobju 2023 /2024.«

Tudi ob tem je dobrodošla primerjava, da je pri Litijski, zaradi česar je morala odstopiti ministrica, kvadratni meter stal 1.200 evrov! Tudi v te prostore bo potrebno vložiti sredstva. Kot so zapisali, je »skupna ocenjena vrednost z vlaganji 1.620.000 evrov, kar pomeni 2.180 € za kvadratni meter.«

Kot izhaja iz  zapisnika ob ogledu, so ugotovili zamakanje, v prostorih bodo menjali tlake, belili, ojačali stene, pregradili prostore, dograjevali, zamenjali bodo svetilke, vrata, uredili varnostno območje, namestili kamere, uporabili protivlomno folijo. Prostori naj bi bili nared v decembru, je pisalo v dokumentu s sredine leta. Na UPPD smo vprašali, ali so se že preselili, odgovorili so, da se bodo, ko bodo prostori pripravljeni. Očitno se je obnova zavlekla! 

Četrto dejstvo - Prodajalec kljub izdani energetski izkaznici priložil dodatno - neveljavno!

Sporno dejstvo je, da je prodajalec CF Confidas, d. o. o., predložil neveljavno energetsko izkaznico, ki jo vidite na sliki.

Stavba na Parmovi namreč ima veljavno energetsko izkaznico, ki pa izkazuje slabo energetsko učinkovitost.

Zaradi slabe energetske učinkovitosti pa prodaja verjetno ne bi bila izpeljana, saj uredba o energetski učinkovitosti stavb v javnem sektorju predpisuje, kakšne morajo biti meritve. Prodajalec pa je k nakupu priložil novo, delno energetsko izkaznico samo za prostore, ki jih prodaja, čeprav je to povsem v nasprotju s predpisi.

V Pravilniku o metodologiji izdelave in izdaje energetskih izkaznic stavb v 4. členu piše, da »energetske izkaznice za posamezni del stavbe ni mogoče izdati, če je že izdana energetska izkaznica za celotno stavbo.«

In stavba na Parmovi 53 ima veljavno energetsko izkaznico, ki velja do 25. januarja 2025. Nakup se je zgodil junija letos. Ker pa je energetska učinkovitost stavbe slaba in v nasprotju z uredbo o minimalnih zahtevah za stavbe v javnem sektorju, je prodajalec, da bi prostore v 6. nadstropju Lesnine prodal, naročil in predložil delno energetsko izkaznico, ki je neveljavna.

Poklicali smo Franca Pojbiča, ki je za prodajalca izdelal novo energetsko izkaznico. Povedal nam je: »Na Gursu je javno dostopna evidenca energetskih izkaznic. Ministrstvo, ko je kupovalo stavbo, je imelo dostop do veljavne energetske izkaznice! Zakaj ministrstvo ni vprašalo kupca, zakaj je predložil drugo in ne uradno izdano energetsko izkaznico?«

Dejstvo je, da je bilo prodajalcu v interesu, da prostore proda, vedel je, da jih zaradi slabe energetske učinkovitosti ne bo, zato je predložil druge meritve. A Uredba o upravljanju z energijo v javnem sektorju je jasna. V 9. členu namreč predpisuje minimalne zahteve glede energetske učinkovitosti stavb, ki morajo dosegati največ 100 kwh/m2a. Takole piše: »Stavbe ali posamezni deli stavb, ki jih z nakupom ali najemom na novo pridobijo v uporabo organi državne uprave in so po dejanski rabi v skladu z Uredbo o klasifikaciji vrst objektov in objektov državnega pomena (Uradni list RS, št. 109/11) opredeljene kot poslovne stavbe, izpolnjujejo minimalne zahteve glede energetske učinkovitosti, če je letna dovedena energija za stavbo ali posamezni del stavbe v primeru merjene energetske izkaznice največ 100 kWh/m2a oziroma je pri novogradnjah potrebna toplota za ogrevanje največ 25 kWh/m2a.«

Teh številk/meritev pa stavba na Parmovi, ki je iz leta 1979, ni dosegla. Ko je prodajalec predložil novo, delno energetsko izkaznico, pa je bil ta pogoj za prodajo izpolnjen kljub neveljavni izkaznici.

Kot je še povedal izdelovalec energetske izkaznice Franc Pojbič, »je jasno, da so rezultati delnih meritev, ki jih je opravil, boljši, saj ni meril zunanjih površin, tal, kleti, vse to poslabšuje rezultate.« Pojbič je dodal: »To je nemarno delo ministrstva, ki ni preverilo veljavne izkaznice.«

Na Ministrstvo za javno upravo smo vprašali, zakaj so sprejeli delno energetsko izkaznico, če ima stavba veljavno, saj je to proti pravilom. Napisali so nam, »da je prodajalec predložil tudi energetsko izkaznico cele stavbe.« Ko smo jih pozvali, da nam priložijo dokaz, da jo je predložil, pa so napisali, »da so se morda nerodno, vendar zakonsko skladno terminološko izrazili.« Prodajni postopek bi se namreč moral takoj ustaviti, ker je bila energetska izkaznica »preslaba« glede na predpisano Uredbo. Pa se ni. Je torej prodajalec zavajal ali pa so bili na ministrstvu nepazljivi? Ali je šlo za dogovor?

Takole so napisali na Ministrstvu za javno upravo: »V veljavni energetski izkaznici je izdelovalec v letu 2015 navedel, da so bili pri izračunu porabe energentov podatki normirani za leti 2012 in 2013, prejeti podatki pa zaradi večje nezasedenosti objekta v teh letih niso izkazovali realne vrednosti. Hkrati je bil datum izdelave energetske izkaznice časovno oddaljen, rok veljavnosti pred iztekom, priporočila za sprejem ukrepov, ki bi dvignili energetsko učinkovitost celotne stavbe, ki ima sicer 7.650 m2 kondicionirane površine, pa skopa. Ministrstvo je tako akceptiralo tudi dodatno izdelano energetsko izkaznico, ki jo je predlagal prodajalec, ki natančneje obravnava dele stavbe, ki so bili predmet prodaje, glede na njihove specifike in mikrolokacijo v stavbi. Zakon določa, da je mogoče novo energetsko izkaznico pridobiti pred potekom desetih let. S strani stroke je bilo predstavljeno in v skladu z možnostjo področnega pravilnika, da tehnične lastnosti stavbe in vgrajenih sistemov omogočajo celovito analizo energetske učinkovitosti posameznih delov stavbe, torej 851,85 m2 kondicionirane površine v 8. etaži, v kateri je ministrstvo izkazalo interes.« 

Zakon res določa, da je mogoče pridobiti energetsko izkaznico pred potekom 10 let - vendar za celo stavbo. Si predstavljate, da bi vsak v poslovni stavbi imel svojo?!

Dodali so zelo pomemben odstavek:

»Upoštevane so bile dejanske konstrukcije in vgrajeni sistemi, nad in pod poslovnimi prostori ogrevane cone. Navedeno je operativno pomembno in smotrno z vidika morebitne vključitve predlaganih ukrepov v preureditvena (vzdrževalna ali investicijska) dela, ki običajno sledijo nakupu nepremičnin za optimalno prilagoditev prostorov delovnim procesom uporabnika in se na nepremičnini sedaj že zaključujejo.«

Franc Pojbič, ki je izdelal energetsko izkaznico, nam je izrecno povedal, da so rezultati boljši, ker pri meritvah ni upoštevanih vseh elementov in con. MJU je tako z dovoljenjem Ministrstva za finance z zgornjim stavkom očitno »uzakonilo« da v starejših večstanovanjskih stavbah vsaka enota lahko izdela delno energetsko izkaznico, če je veljavna energetska izkaznica že stara, ob predpostavki, da se bodo upoštevale dejanske konstrukcije in vgrajeni sistemi ter bodo izvedena vzdrževalna in investicijska dela?! 

Taka razlaga je neskladna s trenutno veljavnimi pravili. Ali gre za nameren obvod pravil za namen izvedbe točno določenega nakupa enemu ponudniku, ki je bil favoriziran kljub neveljavni delni energetski izkaznici, saj je prava, veljavna energetska izkaznica izkazovala bistveno slabše in za vladni nakup neprimerne številke? To bodo morali dokazati drugi. 

Poleg tega lahko iz zapisnika o ogledu vidimo, da gre za staro stavbo iz leta 1979, za katero so že na ogledu zapisali, da na stavbi »niso bila opravljena večja vzdrževalna dela, da pa je stavba sicer v dobrem stanju.«

V istem dokumentu še piše, da so potrebna investicijska vlaganja, da je potrebno pregledati opremo, požarno varnost, CO senzorje, varnostno razsvetljavo ter zaščito pred požarom. Kot smo napisali, je iz dokumentov razvidno vlaganje v višini 300 tisoč evrov.

MJU in MF zagovarjata stališče, da bodo z obnovo izboljšali energetsko učinkovitost. Torej bodo po nakupu oz. 1,6-milijonski transakciji, ki upošteva tudi obnovo, šele zadostili pogojem za nakup?!

Peto dejstvo - Nakup, s katerim bo UPPD dobil 100 kvadratnih metrov več za ceno 1,3 mil. evrov!

Nakup prostorov na Parmovi ulici bo imel 742 kvadratnih metrov, kot izhaja iz dokumentacije, bo UPPD z novimi prostori pridobil manj kot 100 kvadratnih metrov več, kot jih imajo zdaj na Cankarjevi. Za 1.320.000 € (z obnovo 1,6 mil. €)?! Poleg tega se bodo povečali tudi letni stroški za 5.000 evrov.

2.516 € več bo stalo ogrevanje in elektrika, 2.457 € pa čiščenje.

V dokumentaciji smo našli tudi priznanje glede neekonomičnosti nakupa, saj so zapisali: »Investicija ob zgolj upoštevanju finančnih kazalnikov izkazuje manj ugodne rezultate, kar je razumljivo za naravo projekta, ki predstavlja prostorsko problematiko UPPD in je opravičljiva in nujna ob upoštevanju družbeno ekonomskih koristi, ki jih ni mogoče finančno ovrednotiti.« Kakšne so družbeno ekonomske koristi nakupa, niso napisali. Za davkoplačevalce jih ni. UPPD pa je pridobil manj kot dodatnih 100 kvadratnih metrov.

Ko smo na MJU vprašali, kako lahko opravičujejo nakup, ki bo omogočil manj kot 100 kvadratnih metrov dodatnega prostora za UPPD za ceno 1,6 milijona evrov (z obnovo), pa so napisali, da bo zdajšnje prostore UPPD na Cankarjevi dobilo Ustavno sodišče in da rešujejo tako dve instituciji. 

Pod črto

Nakup na kvadratni meter je dražji od nakupa stavbe na Litijski, ki je odnesla ministrico, manipulacije so se zgodile z energetsko izkaznico, ki je bila upoštevana proti pravilom. Nakup se sicer ne bi smel zgoditi, saj je jasno, da delna energetska izkaznica ob veljavni energetski izkaznici celotne stavbe ne velja. 

»Energetske izkaznice za posamezni del stavbe ni mogoče izdati, če je že izdana energetska izkaznica za celotno stavbo.«

V primeru Litijske je ministrica Andreja Katič (SD) govorila, da bo pogodba za nakup razveljavljena, če se izkaže, da energetska izkaznica za Litijsko ni prava oz. je prirejena.

Bodo torej ista pravila veljala tudi za nakup pod ingerenco Klemna Boštjančiča?

Energetski strokovnjak Matjaž Valenčič je junija letos v povezavi z Litijsko napisal, da je energetska izkaznica s številko 2023-815-144-109894 za Litijsko 51 veljavna, legalno izdelana in vpisana v uradni register. Kot je napisal, je »legalno izdelana, saj jo je izdelal neodvisni strokovnjak za izdelavo energetskih izkaznic stavb na predpisani način. Poleg tega je izdelovalec te energetske izkaznice s podpisom potrdil, da ne obstaja katera od okoliščin iz Zakona o učinkoviti rabi energije (Ur. list RS, št. 158/20), ki bi mu preprečevala izdelavo energetske izkaznice. Energetska izkaznica je izdana v skladu s Pravilnikom o metodologiji izdelave in izdaji energetske izkaznice stavbe in z Zakonom o učinkoviti rabi energije (Ur. list RS, št. 158/20).« 

Pri stavbi na Parmovi 53 pa energetska izkaznica, ki so nam jo na novinarsko vprašanje poslali z MJU, ne velja, ker je delna. So torej menili, da ne bomo zmožni iz nje razbrati, da gre za delno meritev? Zakaj nam niso poslali uradne, veljavne? So želeli prikriti rezultate, zaradi katerih se nakup ne bi smel zgoditi? 

Na koncu še to. Nenavadno je, da so na Ministrstvu za javno upravo in Ministrstvu za finance pristali na dejstvo, da je prišla za nakup le ena ponudba, ki je bila za vse takoj sprejemljiva, čeprav gre za staro stavbo, v katero bo potrebno vlagati in ki zagotavlja manj kot 100 kvadratnih metrov dodatnega prostora za uslužbence Urada za preprečevanje pranja denarja za katere je namenjena!

Ali so v zgodbi kakšna druga ozadja? Se morda lastniki CF Confidas, d. o. o., in minister Klemen Boštjančič poznajo, pa nam z ministrstva niso odgovorili, čeprav smo jih prosili. V vmesnem času so odgovorili na drugo vprašanje, na tega konkretnega pa ne! Tudi zastopnik podjetja CF Confidas nam klica ni vrnil, čeprav nam je tajnica zagotovila, da mu bo posredovala naše kontakte.